Publié le 22 avril 2024 · Mis à jour le 1er septembre 2024 · Par Marc Lefèvre
Qui Paye le Chemisage en Copropriété ? Règles et Répartition des Charges
En résumé : Le chemisage d'une colonne de chute ou d'un réseau commun est une charge répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes. Il se vote en AG à la majorité simple (article 24). Le locataire ne paye pas le chemisage. Le syndic peut agir en urgence sans AG si nécessaire.
La colonne de chute : une partie commune
En copropriété, la colonne de chute (conduite verticale d'évacuation des eaux usées) est une partie commune de l'immeuble. C'est le cas même si elle traverse les parties privatives (logements). Cette qualification est prévue par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et confirmée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
En conséquence, les travaux de chemisage sur une colonne de chute sont financés par le budget des charges communes générales, réparties selon les tantièmes de chaque lot.
Répartition des coûts
Colonne de chute (partie commune)
Le coût du chemisage est réparti entre tous les copropriétaires desservis par la colonne, proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales. Exemple pour une colonne desservant 10 lots :
| Poste | Coût |
|---|---|
| Chemisage colonne 5 étages | 3 800€ |
| Réouverture 10 embranchements | 2 000€ |
| Curage préparatoire | 400€ |
| Total | 6 200€ |
| Soit par lot (pour 10 lots égaux) | 620€ par copropriétaire |
Branchement privatif
La partie de canalisation entre vos appareils sanitaires et la colonne de chute est une partie privative. Son entretien et sa réparation sont à la charge exclusive du copropriétaire concerné. Si votre branchement privatif nécessite un chemisage, vous en supportez seul le coût (environ 880 à 1 500€ TTC).
Le vote en assemblée générale
Les travaux de chemisage de colonne de chute sont votés en AG selon les règles suivantes :
- Article 24 — Majorité simple : Le chemisage est un travail d'entretien et de conservation. Il se vote à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- Article 24-II — Passerelle : Si la majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote immédiat à la majorité simple des présents est possible.
Le syndic doit joindre à la convocation d'AG le (ou les) devis de chemisage et le rapport de diagnostic du réseau.
Propriétaire ou locataire : qui paye quoi ?
| Prestation | Propriétaire | Locataire |
|---|---|---|
| Chemisage colonne de chute | ✓ Paye | ✗ |
| Chemisage branchement privatif | ✓ Paye | ✗ |
| Curage préventif (entretien courant) | ✗ | ✓ Paye (charge récupérable) |
| Débouchage (usage normal) | ✗ | ✓ Paye |
| Diagnostic / inspection vidéo | ✓ Paye | ✗ |
Base : Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
Le cas de l'urgence
Si une colonne de chute fuit activement et cause des dégâts dans les logements, le syndic peut engager des travaux conservatoires d'urgence sans attendre le vote en AG (article 18, loi du 10 juillet 1965). Cela inclut :
- Le colmatage provisoire de la fuite
- Le chemisage si c'est la seule solution pour arrêter les dégâts
- Le pompage des eaux usées
Le syndic doit informer les copropriétaires et faire ratifier les dépenses à l'AG suivante.
Conseils pour les syndics
En tant que syndic à Rouen, voici notre recommandation pour aborder le chemisage en copropriété :
- Faites réaliser un diagnostic préventif — Inscrivez-le à l'ordre du jour de l'AG.
- Demandez 2 à 3 devis — Choisissez des entreprises spécialisées en chemisage, pas des plombiers généralistes.
- Planifiez sur le plan pluriannuel — Le PPT (obligatoire depuis 2024) doit intégrer l'état des réseaux.
- Anticipez — Un chemisage préventif coûte moins cher qu'une intervention d'urgence avec dégâts collatéraux.
Vous êtes syndic ou copropriétaire ?
Nous accompagnons les copropriétés rouennaises dans leur projet de chemisage : diagnostic, devis, présentation en AG.
Demander un devis copropriétéQuestions fréquentes
Qui paye le chemisage d'une colonne de chute ?
C'est une charge commune répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes. La colonne de chute est une partie commune de l'immeuble.
Quelle majorité pour voter le chemisage ?
Majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des présents et représentés). C'est un travail d'entretien, pas une amélioration.
Le locataire paye-t-il le chemisage ?
Non, le chemisage est un travail de réhabilitation payé par le propriétaire. Le locataire paye uniquement l'entretien courant (curage, débouchage).
Le syndic peut-il agir sans AG en cas d'urgence ?
Oui, l'article 18 de la loi de 1965 autorise le syndic à engager des travaux conservatoires urgents. Il devra les faire ratifier à l'AG suivante.